24. kesä, 2018

Asuntosijoittajan painajainen

Kymmenen vuotta olen seurannut asuntosijoittamista yhtenä sijoittamisen muotona ja reilu vuosi sitten aloin itsekin sijoittamaan niihin. Nyt minusta tuntuu, että sijoittajan painajainen on alkanut. Tästä kielii myös viime aikaiset kirjoitukset Kauppalehdessä ja muissa arvostetuissa talousalan medioissa. Puhutaan makrotalouden muutoksessa liittyen asuntosijoittamiseen. Kerron omakohtaisen kokemuksen siitä, miten pitkään puhutut asuntosijoittamisen lainalaisuudet eivät enää pidä ollenkaan paikkansa.

Sain hiukan pääomia yrityskaupastani vuonna 2015-2016. Päätin sijoittaa tästä summasta osan asuntoihin, olinhan mielenkiinnolla seurannut asuntosijoittamista jo pitkään. Tiesin, että sijoittamalla itse suoraan homma on pahimmillaan työlästä ja epäonnistumisen mahdollisuus on suuri. Pelko hiipi sisään, mitä jos vuokralainen lähtee kämppä remonttikunnossa ja jättää vuokrat maksamatta?

Törmäsin hyvään ideaan reilu vuosi sitten, jossa minulle rakennettiin valmis asuntosalkku, jossa mukana oli iso määrä vanhoja kerrostalohuoneistoja ja muutama uusi vuonna 2018 Riihimäelle valmistuva kerrostalohuoneisto. Kävin riskejä läpi, joihin liittyy niin korkoriski (korot nousevat), vuokralaisriski (kämppä remonttiin + vuokrat maksamatta), vuokraamisen riski (kämppä tyhjänä, ei mene vuokralle hyvään hintaan). Osaan riskeistä voin rahalla poistaa, kuten korkoriskin ostamalla korkoputken ottamaani lainaan. Näin tein. Osan riskien hallinnasta voin ulkoistaa tekemällä hallinnointisopimuksen alan ammattilaisen kanssa ja näin tein myös. Osaa riskeistä täytyy vain sietää, ja kerran tässä vuoden aikana on jo vuokrat olleet rästissä ja perinnän kautta niitä saatiin takaisin.

Yhteen suureen riskiin törmäsin myös, josta miltei syntyi asuntosijoittajan painajainen. Se liittyy siihen, että makrotalouden tilanteessa tapahtuu muutos. Näitä ovat mm. koron nousu, jonka negatiivinen vaikutus vuokratasoon ja asunnon hintaan on kaksin verroin suurempi niissä kohteissa, jotka sijaitsevat pääkaupunkiseudun ulkopuolella. Siellä ostajia uusille asunnoille vain on huomattavan vähän. Kun omistajina on paljon ns. ”vipusijoittajia” eli suurella lainapääomalla asuntoja ostavia sijoittajia, riskit kasvavat oleellisesti. Riihimäki, josta kaksi uutta asuntoa olin tilannut, kuuluu juuri tällaiseen ryhmään. On ihan saman hintaista rakentaa vuokratontille talo Riihimäellä kuin Kehä I:n varteen. Tämä riski toteutui. Riihimäen kohteen hinta sovittiin etukäteen ja niihin pitää löytää talon valmistuttua vuokralainen. Tein siis vuoden 2017 keväällä asuntosalkkuuni liittyvän päätöksen ostaa Riihimäeltä kaksi yksiötä etukäteen sovittuun hintaan. Minulle vakuuteltiin, että hinta on hyvä ja alle markkinahinnan ja että tarvittaessa saan asunnosta myytäessä paremman hinnan. Todellisuus oli huomattavasti karumpi. Kaikki sujui hyvin tähän saakka, pankista maksettiin automaattisesti talon valmiusasteen mukaan maksuerät. Sain kirjeen kesäkuun alussa, jossa minua pyydettiin paikalle hyväksymään kohde ja ottamaan asuntoni vastaan. Sovinkin katselmuksen juhannusta edeltävänä torstaina ja aikaa oli varattu 15min per asunto. Mukaan pyydettiin ottamaan dokumentti, jolla hyväksyn kohteen.

Onneksi, huh, onneksi olin puhunut kahden poikani, Aleksanterin ja Onnin kanssa heidän mahdollisesta ensikodista. Oli edes turha ehdottaa heille Riihimäelle muuttoa, sille lähinnä naureskeltiin koska heille paras vaihtoehto on pieni asunto Espoosta radan varrelta. Kävimme poikiemme kanssa vaihtoehtoja läpi samalla kun minua odotettiin Riihimäelle hyväksymään asuntoja. Lisää asuntoja en halua ostaa tässä kuumentuneessa tilanteessa.

Pari päivää ennen h-hetkeä eli asuntojen vastaanottoa nykyisessä työpaikassani SSA Groupissa väläyteltiin minulle mahdollisuutta hankkia yritykseni kautta kaksi uutta kerrostalohuoneistoa Espoon Reviisorista. Malli on mielenkiintoinen, jossa oma yhtiöni omistaa kyseiset asunnot ja SSA vuokraa asunnot lyhytaikaiseen käyttöön kahden vuoden kiinteällä sopimuksella. Tästä syntyy kaksi hyötyä jotka ovat huomattavan innovatiivisia kiinteistöalalla:

1)     Saan kiinteän, etukäteen sovitun korvauksen huoneiston vuokraamisesta. SSA hoitaa vuokralaiset huoneistoon ja ottaa minulta pois vuokralaisriskin ja tuottoriskin. Korkotuotto on hyvä ja huomattavan paljon parempi kuin ylikuumentuneilla vuokramarkkinoilla.

2)     Saan alv -palautuksen verottajalta. Jos kiinteistöä pidetään arvonlisäverollisessa vuokrauksessa, saa ostaja verottajalta rakennusaikaisen alv:n palautuksen. 200.000 euron asunnosta alv-palautus on noin 30.000€. Jokainen vuosi, kun asuntoa pidetään arvonlisäverollisessa vuokraustoiminnassa, saa alv-palautuksesta pitää 1/10: n. Jos siis pidän viisi vuotta asuntoa alv-vuokralla SSA:n kautta, saan pitää 50% alv -palautuksesta eli tässä esimerkissä 15.000€. Jos pidän 10 vuotta niin kaiken.

Mitä minulle kävi Riihimäen asunnoissa? Uuden asunnon ostamisessa on lakipykälä, joka antaa ostajalle oikeuden peruuttaa kauppa ennen kuin asuntoa ollaan vastaanottamassa. Peruutustilanteessa ostajan pitää maksaa myyjälle kohtuullinen korvaus, joka syntyy asunnon uudelleen myynnistä. Pääsimme nopeasti sopimukseen myyjän kanssa myös tästä korvauksesta.

Toki minulle tarjottiin vaihtoehtoa ostaa asunto ja myydä se saman tien eteenpäin. Selvitin myös tämän vaihtoehdon. Olin maksanut toisesta asunnosta 134.000€. Kun maksan varainsiirtoveron ja välityspalkkion, pitää kyseinen asunto myydä 140.500 euroon tai kalliimmalla, jotta siitä jäisi voittoa. Koska makrotalouden muutokseen liittyvä riski oli realisoitunut juuri Riihimäen alueella, tämä vaihtoehto nopeasti hylättiin. Tutkin välittäjän kanssa etuovi.com:ia ja Riihimäen alueella oli myynnissä uusia kerrostaloyksiöitä yli 80kpl Siis pelkästään Riihimäen keskustan alueelta! Samasta asuntosakeyhtiöstä oli myynnissä tismalleen sama asunto 129.000 euron myyntihinnalla, joten tämä on täysin tyhjä arpa. Eli minun kannattaa maksaa sovittu kohtuullinen peruutuskorvaus ja peruuttaa asuntokauppa.

Tein päätöksen käyttää lain suomaa mahdollisuutta perua Riihimäen kaupat ja ostan pari asuntoa Espoosta yritykseni nimissä. Saan ostaessa ison arvonlisäveron palautuksen ja huoneisto vuokrataan heti lyhytaikaiseen majoituskäyttöön. Yritykseni saa tuottoa sijoituksestaan ja pojillani on mahdollisuus muuttaa lähivuosina yritykseni omistamaan asuntoon, teen sitten myöhemmin päätöksen teenkö senkin SSA:n kautta verollisena majoituspalveluna vai yritykseni kautta suoraan verottomana.

On se hyvä, kun laki suojelee ja verottaja kohtelee hyvin!

Tarmo Herlevi